Минстрой России высказался по «горячему» вопросу об уведомлении собственников и правообладателей квартир в новостройках о проведении общего собрания собственников помещений в МКД (далее – ОСС) (письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 февраля 2020 г. № 5607-ОГ/04).

Дело в том, что как инициатор собрания, – когда он рассылает уведомления о будущем ОСС,– так и орган ГЖН, – когда оценивает, все ли собственники были извещены о собрании, – опираются на реестр собственников помещений МКД. Реестр этот, в свою очередь, опирается на данные из единого госреестра прав на недвижимость.

Однако – особенно это характерно для новостроек, – для части помещений в ЕГРН может не быть никаких данных о собственнике.
Например, вчерашний дольщик получил заветную квартиру по акту приема-передачи, занялся ремонтом и о регистрации права собственности пока не думает.
Или – непроданные квартиры, на которые застройщик подыскивает желающих, а право собственности не оформляет.
Еще один вариант – новостройка после банкротства застройщика: в зависимости от особенностей конкретного банкротного дела спорные квартиры и иные помещения могут находиться в разном статусе, и права собственности на них еще не скоро будут оформлены.

Как уведомлять владельцев таких квартир (кого именно, если в ЕГРН не внесены ФИО собственника), и могут ли они вообще голосовать?

Позиция Минстроя России сводится к следующему:

— уведомлять нужно по адресу помещения;
— уведомлять можно не всех, а только тех, кто вправе принять участие в голосовании. А это – собственники («зарегистрированные» в ЕГРН), а также те, кто получил квартиру/иное помещение по передаточному акту от застройщика, но еще не зарегистрировал право собственности (в течение 1 года после передачи).
В частности, застройщик вправе голосовать только в том случае, если зарегистрировал свое право собственности на помещение;
при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в МКД, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.
Другими словами, – «ничейные» помещения (то есть без сведений о собственнике в ЕГРН), не переданные по акту, не принимают участия в голосовании и вообще не учитываются для определения кворума.

Отметим, что данная позиция существенно облегчает проведение «первичных» ОСС и принятие на нем важные решений, требующих квалифицированного большинства голосов. В то же время суды зачастую придерживаются противоположной точки зрения, например, АС Московского округа отказался учитывать в качестве «голосующей площади» только помещения, переданные застройщиком, поскольку это не основано на положениях жилищного законодательства и допускает возможность злоупотреблений, например, выбор УК по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры (постановление от 25 июня 2019 г. № Ф05-6151/19, оставлено без изменения определением ВС РФ от 21 октября 2019 г. № 305-ЭС19-18313).

На тех же позициях стоят и суды, предпочитающие в указанных ситуациях рассчитывать кворум исходя из данных не ЕГРН, а техпаспорта на дом (см. например, определение Омского облсуда от 22 августа 2019 г. по делу № 33-5107/2019, решение Октябрьского райсуда г. Самары от 22 января 2020 г. по делу № 2-143/2020, определение Свердловского облсуда от 6 марта 2019 г. по делу № 33-3393/2019 и др.).

Топ-3 лучших компаний в этом месяце
СТЭК
(4.7)
Заявок оставлено
18498
Оставить заявку
РЦСМ
(4.6)
Заявок оставлено
22906
Оставить заявку
Заявок оставлено
116
Оставить заявку
Здесь Вы можете сравнить компании, сравнить цены на услуги, написать отзыв о компании
Ваш регион:
Москва